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El precio de los campos cayó hasta 20% respecto de 2019

Según la Cair es por la caída de la renta agropecuaria (el coronavirus no tiene nada que ver) ¿Los alquileres? En el mejor de los casos, se mantienen.

9 May 2020

Septiembre de 2011 es la fecha que la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (Cair) toma como el pico histórico de la actividad. Es la base del índice que elabora de manera mensual y que en marzo pasado marcó su segundo peor guarismo, sólo por debajo del piso de diciembre de 2019.

El indicador, que se elabora a partir de una encuesta mensual a los asociados de la cámara sobre los datos de compraventa de campos, a las consultas formuladas a la web de Cair y a los avisos de inmuebles en oferta, se ubicó en 17,41 puntos en marzo: ocho por debajo de febrero y la mitad que 12 meses antes.

Significa, en términos relativos, que las inmobiliarias rurales están trabajando al 17 por ciento del nivel de actividad que tuvieron hace casi una década, antes de que se implementara el primer cepo cambiario y cuando la soja cotizaba en sus máximos históricos.

Esta situación, según Alejandro García Astrada, titular de la inmobiliaria rural que lleva su nombre y representante de la Cair en Córdoba, no obedece a la crisis provocada por la pandemia global de Covid-19, sino que es consecuencia del constante deterioro de la actividad que viene ocurriendo en los últimos años y que se agravó con la pérdida de rentabilidad de la producción agropecuaria.

"En la actualidad no hay mercado, se encuentra en modo pausa. El inversor posterga su decisión de compra de tierra y el vendedor no sabe dónde está parado ni cómo podrá evolucionar el mercado. Ambos tienen miedo a equivocarse", analiza García Astrada.

Además, advierte que, con un esquema de retenciones a la soja del 33 por ciento sobre un precio internacional que apenas supera los 300 dólares, la opción de invertir en un campo para alquilarlo no es atractiva.

"Un inversor ve que si destina millones de dólares en un inmueble rural, y a la larga la renta sobre esa inversión es apenas del dos por ciento anual, no lo elige. O piensa que, si la renta está muy baja, el valor de los campos debería adecuarse", sintetiza el operador inmobiliario cordobés, al describir la lógica que reina en este tipo de negocios.

Eso es precisamente lo que está sucediendo con los valores de la tierra en Córdoba: de acuerdo con un mapa elaborado por la inmobiliaria García Astrada, hay una caída de entre cinco y 20 por ciento en los precios de los campos con respecto al año pasado.

Las mayores retracciones se producen a medida que los establecimientos se alejan de los puertos y en función de la calidad y aptitud de los suelos. "En la zona núcleo, cerca de Rosario y con suelos clase uno, es posible defender el mismo precio del año pasado. En cambio, en zonas ganaderas alejadas como al noroeste, los precios están bajando, en algunos casos, hasta más del 30 por ciento", menciona.

Problema verde

La cuarentena obligatoria para prevenir el coronavirus sumó un obstáculo más al mercado, debido a que los operadores no pueden salir a recorrer campos. Pero el mayor escollo de esta coyuntura es la nueva disparada del dólar paralelo, que complica aún más ponerle un precio a los inmuebles.

"La tendencia ya venía en baja antes de la pandemia y ahora se va a consolidar. No hay clima de inversión; los pocos que están dando vueltas buscan oportunidades. Es un momento en que vamos a escuchar propuestas indecentes, del 50 por ciento del valor de un campo. No hay que ponerse colorado y pasársela al cliente. Porque es la realidad del mercado", afirma el socio de Cair.

En esta brecha cambiaria, también hay una diferenciación por zonas. "En Marcos Juárez uno puede apegarse más al valor del blue por la aptitud agrícola. En Serrezuela, un ganadero va a estar más abierto a discutir en base al dólar oficial", ejemplifica.

Sobre este punto, considera que el momento actual del mercado cambia las lógicas que dominaron históricamente. "Hoy la oferta es mayor que la demanda. Antes el dominio psicológico estaba del lado del propietario de la tierra. Ahora es al revés, el que manda es el inversor, que si le piden 100 ofrece 80 y sabe que en tres meses hasta puede ofrecer 70", grafica.

En este sentido, agrega que otro aspecto que en ciertas oportunidades perjudica la actividad es el "efecto memoria", de aquellos propietarios que rememoran las épocas en que hubo hectáreas que llegaron a valer 20 mil dólares. Pero eso ocurrió cuando la soja oscilaba entre 500 y 600 dólares la tonelada, las retenciones eran altas pero apenas dos puntos superiores a las actuales, y el mercado cambiario era uno solo.

Arrendamientos

Este contexto también incide en los precios de los alquileres que comenzaron a pactarse, ante el inicio de la siembra de trigo.

Estas negociaciones vienen demoradas debido a la cuarentena, pero ya se avizoran tendencias, que son similares a las de los precios de los inmuebles rurales.

"En la zona núcleo, el que pidió 15 o 16 quintales de soja, este año va a pedir lo mismo. Más lejos del puerto, donde la inseguridad climática es más grande y los fletes tienen una incidencia mayor, los valores de la última campaña son el techo y de ahí se negociará para abajo", estima García Astrada.

Desde su punto de vista, a la pérdida de rentabilidad por la presión impositiva y el dólar desdoblado hay que sumar que en la actual cosecha los resultados agrícolas en algunas zonas son menores a lo previsto, por la sequía ocurrida entre febrero y marzo.

Bajo esta circunstancia, prevé que ganen más espacio las modalidades de alquiler que "compartan el riesgo": a pagar en cuotas, a porcentaje de rindes finales o a aparcería, por ejemplo.

Por Favio Ré


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