Mercado inmobiliario rural : qué pasó en el 2023 y cómo vendra el 2024

La Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) dio a conocer un informe en el que indica que el segundo semestre del 2023 , tuvo como punto de partida, nada más y nadamenos, que la oportunidad de la ciudadanía para elegir continuidad ocambio. Claramente se optó por lo segundo. Y dentro de la búsquedade un cambio, evidentemente se apuntó a un drástico giro en todoslos sentidos. Se votó a un libertario, apartidario, con poca experienciapolítica como Milei y por amplia diferencia.

La figura del nuevo presidente representa claramente la de unoutsider que llega al poder para hacer cambios profundos.

Los jóvenes fueron determinantes en esta elección y esto puedeinterpretarse como una señal positiva y alentadora. En primer lugar,por sentir que las nuevas generaciones se involucran en el destino desu país; por otra parte, manifestar un descreimiento total de losviejos políticos y también a la "vieja política", animándose a "patearel tablero" y jugarse por algo definitivamente distinto. Con resultadoincierto, es verdad, pero con la dosis de coraje e inconciencia queotorga la juventud.

Con las cartas echadas, en el inicio de la nueva gestión y casipor cerrarse el año, se podría decir que, en una parte muyimportante de la población, la sensación es de optimismo. Losmercados recibieron bien a las nuevas autoridades y respondieronfavorablemente a las primeras medidas. Aunque sea muy tempranopara sacar conclusiones, se puede presentir que hay un optimismocauto y contenido.

¿Cómo reaccionó el mercado inmobiliario rural a partir de laelección del nuevo presidente? Por de pronto, el primer mensaje quepuede recogerse es positivo. Claramente, se mantuvieron lasexpectativas y las necesidades de cambio.

A ello se suma, además a que durante el 2023, aun siendo unaño electoral, pudo verse más actividad que en otros añoselectorales. Evidentemente, las causas pueden deberse a distintosfactores, pero en términos generales, hubo una apuesta de losinversores a mirar y optar por poner su dinero en Argentina sin saberquién sería el próximo presidente.

Los valores de la tierra ya venían bajando desde el 2013,acentuándose en la pandemia (2020), para empezar a frenar elproceso de baja a mediados del 2022. El descenso de valoresrepercutió favorablemente en la rentabilidad de la explotaciónagropecuaria.

También, tuvo su influencia los temores que se generaron antelas caídas de algunos bancos como el Credit Suisse, el Sillicon Valley,sumado a algún otro rumor más de caída de otra entidad. Estassituaciones son de altísima sensibilidad en los inversores cuyareacción natural e inmediata es empezar a redirigir sus capitales enactivos tangibles como por ejemplo la tierra.

Sudamérica, con todos los problemas que tiene, sigue siendouna alternativa viable y dentro de Sudamérica, Argentina pareceseguir siendo la "niña bonita", no tanto por carecer de problemas sinomás bien por su riqueza en recursos, tanto agrológicos, comohumanos, lo que brinda condiciones necesarias para poderrecuperarse. No tardaremos mucho en saber si tiene la resilienciasuficiente para poder salir de esta adversidad.

Claramente, estamos próximos a empezar uno de los años másinciertos de las últimas décadas. Hay motivos para ser optimistas,también habrá que ser cautos y estar muy atentos al mercado,siendo conscientes de lo difícil que será el camino. Hasta ahora, lasprimeras e incipientes señales que manda el mercado han sidopositivas.

Situación en la República Argentina

El país se coloca en una posición de riesgo para el inversor ypor tal motivo, este le exige mayor renta, pues pareciera ser aun hoyaventurado invertir en tierras en Argentina. El costo de oportunidades beneficioso si lo comparamos con los valores de otros países.

Estas asimetrías en los valores de la tierra, a la larga o a lacorta, se arbitran y recuperan su relación histórica en cuanto lospaíses corrigen sus errores. El inversor, ante este probable cambio dela economía que la podría insertar en el mundo, está atento ymirando a la Argentina.

Pero una cosa es mirar y otra invertir. El país tiene que darpruebas concluyentes de que este rumbo es distinto y que vino paraquedarse. Mientras ello no ocurra, el inversor estará atento ycontinuará analizando con cautela su inversión.

Los problemas y el mercado inmobiliario rural

Por el momento, se visualizan dos problemas que resultanacuciantes y de urgente tratamiento que son la inseguridad y laaltísima inflación, esta última motor de pobreza e inquietud ensectores que perdieron su poder adquisitivo. El desafío es cómo secanaliza y se evitan posiciones o acciones radicalizadas minimizandolos daños que produce. Mientras esto no se controle y se vuelva auna economía estable, le resulta difícil a un inversor entender unainflación del 30% mensual.

En el plano agropecuario propiamente dicho la suba en loscommodities y las expectativas de que se mantengan estos valorescon buena demanda es una muy buena noticia para los camposagrícolas.

La mala noticia es que nuevamente se aumentaron lasretenciones a muchos productos del agro.

La ganadería, con menores expectativas, mantiene la demanday China, luego de un periodo de retracción de importaciones, volvió almercado de la carne, dándole una mayor sustentabilidad en el precio.Mientras la demanda de carne se mantenía con una tendencia a unmayor consumo, se frenó súbitamente por la gran última suba demediados de diciembre, y que se revirtió para fin de año por la noconvalidación de los precios en las góndolas, claramente por el bajopoder adquisitivo del consumidor.

No obstante, el mercado inmobiliario rural estuvo mas activopara campos agrícolas, y con una menor demanda para camposmixtos y ganaderos. Y cuando decimos más activo se refiere al comparativo con años anteriores que no fueron buenos años paraeste mercado. Los campos menos productivos aún esperan sumomento para su desarrollo, planes especiales o un tratamiento fiscalcon zonas de promoción y/o excepción, que no aparecen en el cortoplazo.

Repasando lo sucedido, debemos recordar hechos que signaronel comportamiento del mercado y las causas principales.

La sequía afectó directamente el clima económico y político.Hubo una significativa menor cosecha de trigo, maíz y soja. Fue elpeor año de las últimas décadas, la disminución de los ingresosimpactó en el funcionamiento del campo y a la Argentina en general,dando muestras acabadas de la necesidad que tiene nuestro país delos ingresos de origen agropecuario. La sequía parecería ser que enforma escalonada fue terminando. En virtud de la época del añodebemos decir que la campaña de trigo y cebada fueron razonables,aun no terminó en el sudeste, pero lo que marca la diferencia y lossaldos exportables es la cosecha gruesa que aún está en desarrollo.

Desde lo económico, el campo sigue sin financiamiento; lossilos bolsa son las cajas de ahorro de los agricultores y la retenciónde vientres, para el que puede, son la caja de ahorro de losganaderos.

Por otro lado, se advierte que incrementar la presión impositivaes inviable, solo traería incumplimientos y mayores dificultades.

La incertidumbre política estuvo presente casi todo el año hastaque aparecieron ciertas expectativas de cambio que comenzaron adinamizar el mercado, las que fueron validadas con la elección delnuevo gobierno.

Pareciera ser que nuestro país vuelve a tener otra oportunidadpara ponerse de pie. No será sencilla, al contrario, será con enormessacrificios de mediano y largo plazo. Pero en este contexto la tierratendrá un rol protagónico. Más aun cuando existe la promesa(incumplida hasta ahora) de comenzar a bajar las retenciones.

La derogación de la ley de tierras

Es muy importante para la actividad que la misma se haya incluido en el DNU. Legalmente hoy la misma está derogada.

Pero no por la mera derogación vendrán inversores, vendráncuando la Argentina entre en la mira de los mismos por su seguridadjurídica, seguridad económica, estabilidad y un sistema cambiariolibre. Es decir, esto sucederá recién cuando Argentina sea un país quereúna las condiciones para invertir.

Situación del Mercado Inmobiliario RuralCompra - Venta

En el primer semestre hubo más movimientos y mayoresconsultas, visitas, junto a ofertas bajas que muchas de ellas nollegaban a concretarse.

Durante el segundo semestre las ofertas se acercaron más a lopretendido y se concretaron más operaciones. Continuaron lasconsultas y revisaciones, con lo que debemos esperar que luego delperíodo de vacaciones el mercado esté más activo.

El ritmo fue; primero un aumento de consultas, luego mayorcantidad de pedidos concretos de inversores, mayores visitas,pedidos firmes y claros por parte de los inversores, unacorta/mediana negociación y finalmente una operación concretada.

En síntesis, estamos ante un mercado activo, con oferta ydemanda equilibrada, levemente con una mayor demanda y pocaoferta para campos agrícolas de muy buena calidad, como siempreocurre y ocurrirá, y cierto equilibrio para campos mixtos y una mayoroferta o sobreoferta para campos ganaderos.

Estas características del mercado no se pueden hacerextensivas e iguales para toda la Argentina, para los campos menosproductivos o con poca estructura es más compleja su venta.Tendremos que pensar en valores más ajustados, plazos y diferentesmodalidades de pago.

Alquileres - Arrendamientos

Los alquileres agrícolas en este segundo semestre son escasosy casuales, todo ocurre en el primer semestre.

Lo poco que se realizó siguió con la tendencia del primersemestre con campos agrícolas muy buenos o buenos muydemandados y con precios firmes.

La demanda se mantuvo alta, sostenida y firme para camposagrícolas; y cada vez más firme para campos ganaderos en toda zonaproductiva al punto de poder aseverar que, en esta campaña, quedóinsatisfecha por segundo año consecutivo.

Como es lógica del mercado, dicha situación ha producido elaumento del valor de los alquileres agrícolas, que se suponía,encontraría un equilibrio para la presente campaña, pero no sucedióasí, sino más bien el incremento en los valores continuó, aunque enmenor medida durante este segundo semestre en torno al 5 o 10 porciento.

El "programa del dólar soja", además de la conflictividad quegeneró la norma para el pago de locaciones, marca la dependencia deun país al sector agrícola.

Respecto del rubro, la dinámica es absolutamente distinta a lacompra-venta. El simple hecho que sea una actividad tomadora depesos genera que cualquier excedente se vuelque de inmediato a laproducción agropecuaria, tanto hacia la agricultura como a laganadería, actividades que nunca se detuvieron a pesar de tantasvicisitudes.

Síntesis - teniendo en cuenta todo lo expresado

,.- Sin duda, este segundo período de 2023 analizado ha sido elmejor de los últimos semestres.

.-  En los últimos meses el mercado comenzó una lenta perosostenida recuperación de la actividad.

.-  La existencia de pesos en el mercado y su difícil resguardo anteíndices altos de inflación derivó en que una gran parte de ellosfueran volcados a los alquileres de campos agrícolas yganaderos. La demanda quedó insatisfecha. Eso también esuna buena noticia.

.-  La oportunidad para crecer del agro está intacta, los preciosinternacionales, la capacidad de producir de la tierra, lagenética moderna que se utiliza, los profesionales del sectory/o la gente de campo, que tanto y tan bien conocen la tierra,constituyen un círculo virtuoso único.

.-  Por eso creemos que se puede producir mas, mejor y agrandarla Argentina agrícola y ganadera. Esta situación no se deberíadesperdiciar máxime teniendo la certeza que gran parte de losdólares que el agro produce generan una capacidad dereinversión que dinamiza la economía en general.

.-  Como lo venimos manifestando en informes anteriores, nuestropaís tiene la capacidad de generar alimentos para abastecer losmercados externos. Con reglas claras y manteniéndolas en elmediano plazo, sin asfixiar al sector, continuará creciendo laproducción agropecuaria en general incluyendo las economíasregionales.